抵当権抹消登記の必要性
住宅ローンの返済が終わったときは
抵当権抹消登記は、例えば、住宅ローンの返済が終わった場合、返済が終わったからといって、登記された抵当権が自動的に抹消登記されるのではなく、抵当権抹消登記を申請してはじめて抵当権が抹消登記されることになります。
金融機関によっては、金融機関指定の司法書士が金融機関からの連絡を受けて抵当権を抹消登記する場合があります。
もちろん、抵当権を抹消登記申請する場合には、所有者の委任状をいただく必要があります。
場合によっては、金融機関が所有者に抵当権を抹消登記するための書類を渡してくれるなり、郵送してくる場合があります。
このときは、自分で登記申請するか、司法書士に依頼することになります。
いずれにしても、返済が終わった場合は、抵当権の抹消登記を申請しないかぎり、抹消登記されることはありません。
登記された抵当権の効力については、登記された抵当権の「原因」が「金銭消費貸借」の場合で、全額を返済した場合の「原因」は「弁済」ですが、このとき、登記された抵当権は、法律上、消滅します。
これを「抵当権の付従性」といっています。
債権がなければ、抵当権も存在しない、ということです。
債務が弁済によって消滅すると抵当権もこれにしたがって当然、消滅するという意味です。
ですが、この場合であっても、これを抹消登記しないかぎり、登記された抵当権は永久に登記記録に残ったままとなります。
不動産の取引（売買）の場合、登記記録に抵当権が登記されている場合は、第三者から見て抵当権が登記されているということは、所有者（債務者）に債務（ローン）が存在していると認識されてしまいます。
不動産の取引（売買）の場合、 債務がないにもかかわらず抵当権が登記記録に記載されている場合は、これを抹消登記する必要があります。
次を参考にしてください。
住宅ローン完済後抹消登記されていない抵当権
抵当権抹消登記は、いつまでに
抵当権抹消登記をいつまでにしなければならないという期限はありません。
ですが、これを抹消登記しないかぎり、永久に登記記録（登記簿）に記載されたままとなり残ります。
例えば、登記記録（登記簿）は、利害関係がある人なら誰でも見ること、閲覧したり、登記の証明書、登記事項証明書を取得することができます。
ですから、ある人からみれば、登記記録（登記簿）に抵当権が登記されているということは、まだ、債権、住宅ローンがあると、思われてしまいます。
また、不動産を売却したり、建物を増築するために新たに住宅ローンを組む場合にも、抹消されるべき抵当権が登記されたままになっていると、この抵当権が障害になります。
不動産を売却したり、新たな借り入れを起こす場合は、抵当権を抹消登記しておく必要があります。
例えば、１０年前に住宅ローンの返済が終わっていて、抵当権を抹消登記していない場合は、もうすでに、そのときには、完済時に受け取った抵当権抹消登記書類で使えない書類があります。
抵当権抹消登記の必要書類を参考にしてください。
このときは、金融機関に行って、再度、抹消登記するための書類を発行してもらう必要があります。
このように、返済が終わっているにもかかわらず、これを抹消登記していない場合は、すぐに抹消登記ができません。手間と時間、場合によっては、別料金がかかることもあります。
そのためにも、返済が終わった場合は、すみやかに抵当権を抹消登記することが必要です。
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【抵当権抹消登記、住所氏名変更登記の必要性】