よくある質問

抵当権抹消登記でよくある質問

抵当権抹消登記、住所変更・氏名変更登記は、専門家（司法書士）に依頼しなければいけませんか？

抵当権抹消登記はじめ登記の申請は、ご本人でも申請できることになっています。
登記の中にはご本人でできるものもあれば、登記の専門家である司法書士に依頼した方がよい場合もあります。
抵当権抹消登記、住所変更・氏名変更登記の中には、ご本人で申請するには難しいものもあります。
また、お仕事などでお忙しい方は、司法書士に依頼された方がよいでしょう。

抵当権抹消登記、住所変更・氏名変更登記の費用はどのくらいかかりますか？

ご自分で抵当権抹消登記、住所変更・氏名変更登記を申請する場合は、実費だけで済みます。
実費には、登記申請の際、登記所に収める登録免許税や登記事項証明書の手数料がかかります。
登録免許税は、抵当権抹消登記の場合、１物件１，０００円です。２０個を超えると一律２０，０００円です。
住所変更・氏名変更登記は、１物件１，０００円です。２０個を超えても上限金額はありません。
登記事項証明書は、原則１物件１通６００円です。
抵当権抹消登記などを司法書士に依頼する場合は、司法書士に報酬を支払います。
この報酬金額は、司法書士事務所により異なりますので、いくつかの事務所に見積りを出してもらうとよいでしょう。

住所変更・氏名変更登記手続きに期限はないと聞きました。ほんとうですか？

不動産の住所変更・氏名変更登記については、いつまでに登記をしなければいけないという期限はありません。罰金もありません。
ですが、特に、住所変更登記を５年以上していない場合は、登記申請に必要な証明書を取得できない場合がありますので、できれば、早めにしたほうが無難です。
登記申請に必要な証明書が取得できない場合は、なにかと大変です。
住所変更登記をしない場合であっても、異なる市区町村に転居したときは、転居前の「除かれた住民票（除票）」を取得しておいたほうがよいでしょう。
住所変更登記に必要な証明書には、期限はありませんので。

銀行担当者から言われました。抵当権抹消登記は銀行指定の司法書士にまかせてください、と。どうしても銀行指定の司法書士に頼まないといけませんか？

銀行によっては、こういうことを言う銀行も中にはあります。普通の銀行は、こういうことは言いません。
こういうことを言う銀行は、指定の司法書士に任せれば安心なのでこういうことを言います。それに、銀行の書類管理の都合で言います。
銀行にはお客様との書類のやりとりを記録する台帳があります。これで、例えば、抹消登記が終わっていることの確認ができるからです。要するに、銀行の都合です。
銀行指定の司法書士に依頼するのであれば、登記費用も司法書士任せになります。
銀行としては、確かに抹消登記が終わったということを確認したいだけです。
後々になって、実は抹消登記していませんでした、とお客様に言われたとき、手続きや手間がかかるのを嫌がるからです。
銀行によっては、抹消した後の登記事項証明書のコピーを送るように、という銀行もあります。

最近では、住宅ローンが完済した後、金融機関は抵当権抹消登記書類を郵送してくれるのが普通です。抵当権抹消登記書類を受け取りましたら、ご自分で登記するのか、司法書士に依頼した方がよいのかを決定します。いずれにしましても、抵当権抹消登記書類を受け取りましたら、早めに抹消登記をした方がよいでしょう。

金融機関から抵当権抹消登記をする書類が送られてきました。すぐに登記したほうがよいですか？

抵当権抹消登記の必要書類のうち、住宅ローン完済後の書類（解除証書や委任状）に金融機関の代表者（など）が記名・押印します。
この書類に記名・押印する権限のある人が記載されている必要があります。この「 記名・押印する権限のある人 」は、抵当権抹消登記を申請する時点で、基本的にその権限のあることが必要です。
もし、 申請する時点で、その権限がないことが判明した場合、別途、「その権限がいつからいつまで権限があったこと」を証明する必要があります。
これを証明することができない場合、 金融機関の代表者（など）が記名・押印 する解除証書や委任状を、金融機関に差し替えてもらう必要があります。

住宅ローンの返済が終わって、すでに抵当権が抹消登記されているものだと思っていました。

ところが、住宅ローンの返済が終わってから５年たった今年、不動産を売却するので、不動産屋さんに調べてみてもらったところ、抵当権が抹消登記されていないと言われました。どうしたらいいですか？

住宅ローンの返済が終われば債務はないと思って、もう安心と思いがちです。実際、債務はなく当然返済する必要もありません。
抵当権が登記されている場合は、抹消登記しないと、第三者から見てまだ債務があると思われます。
抵当権の場合は、住宅ローンの完済で抵当権は自動的に消滅します。
ですが、これを抹消登記しなければ、登記上、抵当権が登記されたままの状態となり永久に登記上残ります。
そこで、質問の場合、金融機関に出向いて、抵当権を抹消登記する書類を用意してもらうことになります。
この場合、手元に抹消登記をする書類はあるが抹消登記をしていなかった場合と抹消登記をする書類も紛失などでない場合とで、登記の仕方や書類が異なります。

そもそも、抵当権を抹消登記しなければいけない理由を教えてください。

一つは、すでに債務は返済しているのに、抹消登記していない場合です。
抹消登記をしない限りは永久に登記されたままです。
債務はないからこの抵当権は効力がない、と言っても誰も、不動産の取り引きにおいては信じてもらえないので、抹消登記をする必要があります。
二つ目は、不動産を売却するとき、抵当権が登記されている場合は、基本的に例外を除いて、この抵当権を抹消登記しないかぎり売却することはできません。
例外を除いて普通の取り引きでは。債務を返済し抵当権を抹消登記するのと同時に、買主に所有権を移転登記します。

抵当権を設定登記したとき登記費用を支払って、今度、抵当権を抹消登記するときにもまた登記費用を支払わなければいけない理由を教えてください。

普通、こういう質問を受けることはないのですが、あえて、自分で質問してみました。
抹消登記費用を誰が負担するのか、という根拠は、住宅ローンの借り入れに際し、金融機関と取り交わした抵当権設定契約証書に印刷されて記載されています。
すなわち、抵当権抹消登記費用は、債務者と所有者が負担する、と記載されています。
抵当権を設定登記する場合も債務者と所有者が負担する、と記載されています。
要するに、お金を借りる方が全部費用を負担しなさいと、こういうことです。

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