住所変更登記の必要性

住所変更登記の必要性

住所変更登記は、なぜ、しなければいけないのですか。

住所変更登記は、通常、所有者についてのことをいいます。

登記、の言葉では、所有権登記名義人住所変更または、場合によって所有権登記名義人住所更正といいます。
住所変更登記の期限については、住所変更登記をいつまでにしなければならないという期限は、今のところ（令和３年現在）ありません。 ただし、 令和８年民法改正施行日（未定）から住所変更登記の義務化が開始されます。（氏名が変更した場合も同じ。）

住所変更登記をしなければ、次の登記ができないものがあります。
例えば、不動産を売却するときの売買による所有権移転登記、
銀行からの借り入れに際し担保を提供するときの抵当権設定登記などです。

これらの登記をする場合、所有者の住所が変更しているときは、必ず、所有権移転登記や抵当権設定登記の前提として、住所変更登記をする必要があります。
この住所変更登記は、所有権移転登記や抵当権設定登記と同時に行うこともできます。

この住所変更登記をしなければならない理由は、
基本的に、不動産登記法の規定によって、例えば、売買によって所有権移転登記を申請する場合、
その登記申請書に記載された所有者（売主）の住所と現在ある登記記録（登記簿）に記載された所有者の住所が相違するときは、その所有権移転登記が却下、登記所は受け付けない、という規定があるからです。

ですから、例えば、所有権移転登記を申請する場合、売主のその時点での住所が登記記録（登記簿）に記載された住所と異なるな場合は、住所変更登記が必要になるわけです。

住所変更登記は、いつまでに（期限）？

住所変更登記の義務化

令和３年４月２８日公布された民法改正により、公布後５年以内の政令で定める日（令和８年施行日・未定）から住所変更登記の義務化が開始されます。（氏名が変更した場合も同じ。）

住所変更の日から２年以内に登記しなければならなくなります。
施行日 （令和８年施行日・未定） の前に住所変更があった場合、施行日から２年以内に登記しなければなりません。
住所変更登記をしない場合、５万円以下の過料に処せられます。（正当な理由がある場合を除く。）

今のところ（令和３年現在）、住所変更登記の期限については、いつまでにしなければならないという期限はありません。

ですが、住所変更登記を申請する場合にも、登記申請に必要な書類というものがあります。
基本的に必要な書類は、住民票です。この住民票には、住所が変更した経過が記載されています。
住所変更登記の必要書類を参考にしてください。氏名も変わっている場合は、氏名変更登記の必要書類を参考にしてください。

一番簡単な住所変更登記は、Ａ市（登記記録の住所）からＢ市（現在の住所）に住所が変更した場合です。同一市町村内で住所が変更した場合も同じです。
この場合は、住民票１通を登記申請書に添付すれば済みます。

問題は、Ａ市（登記記録の住所）からＢ市に住所が変更し、さらにＣ市（現在の住所）に住所が変更した場合です。これ以上に住所が変更する場合もあるでしょう。

この場合、登記申請書に添付する住所変更証明書は、Ａ市からＢ市、Ｂ市からＣ市へと、住所が変更したということを住民票などで証明する必要があります。

Ｂ市からＣ市に住所が変更変更したことを証明するものは、Ｃ市で取得する住民票です。
Ａ市からＢ市に住所が変更したことを証明するものは、Ｂ市で取得する住民票の「除票」です。

この除票は、Ｂ市からＣ市（ほかの市）に住所を変更しますと、Ｂ市には住所がなくなることになりますので、住民票から除かれるということで「除票」という扱いになります。

この除票には、役所に保管される期間、保存期間というものが決められています。

この保存期間は、住所がほかの市に移り、その転出届けをした日から５年間と決められていますので、この５年を過ぎると、基本的に破棄処分されることになっています。

この５年を過ぎると、基本的に、除票を取得することができなくなり、住所変更登記で住所が変遷したことを証明することができなくなります。

この場合は、本籍地にある戸籍には「戸籍の附票」というものがありますので、これで証明することもできます。

ですが、住所と一緒に本籍地も変更してしまいますと、この戸籍の附票は「除かれた戸籍の附票」扱いとなり、これも５年間の保存期間ですので、住所と一緒に本籍地も変更してしまいますと住所が変更したことを証明することができなくなります。

ですから、一番よい方法は、住所が変更した場合、５年以内（ただし、令和８年民法改正施行日から２年以内）に住所変更の登記を申請することです。
もっといえば、住所が変更したときは、速やかに住所変更の登記を申請したほうが無難です。

この５年を過ぎて住所変更を証明するものがない場合、権利証や、実印を押印した上申書、印鑑証明書が必要になる場合があります。

住所変更の登録免許税は、不動産１個について１，０００円ですで、住所が変更した場合は、この登記をした方が無難です。

令和 6 年 4月 1 日施行

不動産の所有者が海外で居住している場合、その所在の把握や連絡を取ることに困難を伴うことが少なくありません。
そこで、法改正により、所有権の登記名義人が国内に住所を有しないときは、その国内における連絡先を登記事項とすることとされました（具体的には、国内における連絡先となった者の氏名・住所等が登記されます。）。（令和 6 年 4月 1 日施行）

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