住宅ローンを完済した時、抵当権のほかに根抵当権が登記されているときは、根抵当権も抹消する。
【事例】
（お客様）
住宅ローンを完済しましたので、抵当権抹消登記を依頼します。
銀行から抵当権を抹消する書類を受領しています。
（当司法書士事務所）
登記記録を確認しましたところ、抵当権のほかに、根抵当権も登記されています。
この根抵当権も抹消登記しますか。
登記記録：抵当権と根抵当権が登記されている。
登記記録には、債権額：2,000万円の抵当権のほかに、極度額：120万円の根抵当権が登記されています。
抵当権は、純粋に、住宅ローンの債務を担保するために抵当権を設定登記しています。
根抵当権の極度額：120万円は、恐らく、不動産を購入した際の仲介手数料、火災保険料、保証料や登記費用などの諸費用だと思われ、これらを担保するために根抵当権で設定登記したものと思われます。
これらの諸費用を担保する目的で、抵当権ではなく根抵当権で設定登記した理由は、これらの諸費用を返済した後、極度額：120万円の範囲で、再度、別の目的で借り入れることができるようにしたものと思われます。
金融機関によっては、このような手法を取ることは、よくあることです。
抵当権と根抵当権の違いについて
抵当権と根抵当権では、次のような違いがあります。
抵当権は、債務を完済すれば、抵当権も当然、消滅する。
抵当権は、特定の債務を担保するために設定する担保権です。根抵当権は、特定の範囲の債務を担保するために設定する担保権です。
抵当権の場合、特定の債務の返済が完了すれば、抵当権も当然、消滅します。これを抵当権の付従性（ふじゅうせい）といいます。
住宅ローンの返済が完了すれば、当然、抵当権も消滅しますので、金融機関は、抵当権を抹消する書類を債務者・設定者（所有者）に当然、渡さなければなりません。
このような事情から、金融機関は、債務者・設定者（所有者）に住宅ローンが完済したので、抵当権を抹消する書類を渡します、と連絡をし、この書類を郵送するか、お客様が金融機関に受け取りにいくことになります。
根抵当権は、債務を完済しても、根抵当権は、当然には消滅しない。
これに対し、根抵当権の場合、特定の範囲の債務の返済が完了しても、根抵当権は当然には消滅しません。
根抵当権には、抵当権のように付従性（ふじゅうせい）がないからです。
根抵当権も抵当権と同じように、抹消登記をしたい場合、金融機関に連絡して、根抵当権も抹消したい旨を申出ます。そうしますと、金融機関は、通常、抹消登記に応じてくれます。
根抵当権の場合、根抵当権それ自体を合意解除するという作業が必要となります。
根抵当権抹消登記：お客様の対応
（当司法書士事務所）
前述のとおり、根抵当権も抹消してもらうように、金融機関に申出をされるのがよいでしょう。
（お客様）
早速、銀行に申出をしてみます。
（お客様）
銀行から、根抵当権を抹消登記する書類を受領しました。これで、抵当権と根抵当権の両方を抹消登記してください。
登記記録：抵当権と根抵当権が抹消登記された。
まとめ：抵当権のほかに根抵当権が登記されているときは、根抵当権も抹消する。
住宅ローンを完済して、金融機関から抵当権抹消登記書類を受領した後、住宅ローンに付随する購入時の諸費用を担保するために登記された根抵当権が登記されていることが分かったときは、金融機関に対して、根抵当権の抹消登記書類も発行してくれるように申出て、根抵当権も抹消登記をした方がよいでしょう。
後になって、これを抹消登記するよりも、住宅ローンの完済時に抹消登記をした方が、登記記録の内容がスッキリしますし、余計な担保権が消えます。また、将来、不動産を売却する際に、根抵当権が登記されていますと、これを抹消登記しないで売却、買主への名義変更ができませんので、こういう機会に余計な根抵当権を抹消登記するようにしましょう。
抵当権抹消・根抵当権抹消登記については、当司法書士事務所にご相談ください。
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