抵当権抹消登記と根抵当権抹消登記の違いについて
抵当権抹消登記
これは、一般的な場合です。例えば、住宅ローンを借りたときに金融機関が設定した抵当権をその返済したことにより抹消登記する場合が典型的な例です。
抵当権の場合、債務の返済が終了した場合は、抵当権そのものも自動的に消滅します。
したがって、抵当権の場合、債務の返済が終了したときは、金融機関に対して、当然に、抵当権抹消登記書類を要求することができます。
ですが、これを抹消登記しないかぎりは、永久に登記記録(登記簿)に記載されたままになり、その後の取引や登記手続きにおいて障害になります。
抵当権抹消登記手続きは、忘れないうちにしたほうがよいでしょう。
金融機関から受領する書類には、その有効性に関する書類がありますので、その点も踏まえて、早めに抹消登記をした方がよいでしょう。
この点につきましては、抵当権抹消登記の必要書類でご確認ください。
住宅ローンの返済が終わったとき、金融機関から抵当権を抹消する手続きについて連絡があります。
抵当権を抹消登記する方法、すなわち、金融機関指定の司法書士が登記手続きをする場合や、抵当権抹消登記を所有者ご自身でする場合、この場合、抵当権抹消登記に必要な書類を所有者に郵送し所有者が登記手続きをする場合があります。
また、抵当権抹消登記費用を誰が負担するのか、という根拠は、住宅ローンの借り入れに際し、金融機関と取り交わした抵当権設定契約証書に記載されています。
すなわち、抵当権抹消登記費用は、債務者と所有者が負担する、と記載されています。（抵当権を設定登記する場合も債務者と所有者が負担する、と記載されています。）
根抵当権抹消登記
根抵当権を設定する場合というのは、会社が金融機関と継続的な取り引き（銀行取引など）を行う場合に、よく利用されます。ですが、個人の場合も、近年、よく利用されています。
住宅ローンの借り入れが目的で、普通、金融機関に借り入れの申込みをするとき、金融機関によっては住宅ローンの担保設定を抵当権ではなく、根抵当権で設定する場合があります。
抵当権の場合、担保する債務の目的は、住宅ローンそのものだけです。
根抵当権では、担保する債務の目的は、住宅ローンそのもののほかに、将来必要なときに借りられる資金、例えば、子供の教育資金や旅行資金などを含みます。
住宅ローンに関連して根抵当権を設定登記する場合、次の二通りがりあります。
- 住宅ローンとほかのローンの借り入れを含めて、極度額という枠を設けて根抵当権１件で設定登記する場合
この場合は、ローンが完済した場合、根抵当権１件を抹消登記することになります。 - 住宅ローンとほかのローンの借り入れを分けて、住宅ローンは抵当権１件を設定登記し、ほかのローンは根抵当権１件を設定登記する場合
この場合は、抵当権と根抵当権２件で登記しますので、 ローンが完済した場合、抵当権と根抵当権２件を抹消登記することになります。この方法の場合、２件の抹消登記となりますので、抹消登記費用がその分高くなります。
また、根抵当権の場合は、抵当権と違って、住宅ローンそのものの返済が終了したからといって、当然には、根抵当権が消滅しません。
根抵当権抹消登記書類も金融機関に対して当然要求できるものではありません。
根抵当権を抹消登記したい場合は、金融機関に根抵当権の解除を申し出ます。
この場合、根抵当権で担保されている債務がないことが条件となります。
このほかに、某金融機関では、保証会社の根抵当権で担保される債務の中に、クレジットカード利用による債務を含むところもあります。
根抵当権を解除する場合は、クレジットカードによる債務を無くし、クレジットカードを解約する必要にせまられる場合もあります。これは、クレジットカードの解約が根抵当権を解除する条件と
なっていることを意味します。
さらに、これは、住宅ローン借り入れの場合です。
本来、住宅ローンだけの借り入れで申し込んだつもりが、金融機関によっては、住宅ローン債務を担保するための抵当権のほか、根抵当権を含め担保を同時に３つも設定させられる場合があります。
こういう金融機関の場合、担保を抹消するときの登記費用が、通常の３倍かかることになります。
その他、これは、今から２５年頃前には、よく利用されていた登記です。
住宅ローンだけを借りるのに、抵当権のほか、所有権移転請求権仮登記（代物弁済予約を原因）や条件付賃借権設定仮登記（債務の不履行が条件）が登記されていた時代があります。
この場合も登記費用が通常より３倍かかります。
もっとも、従来の司法書士報酬では、所有権仮登記抹消の場合は、抵当権抹消より高いのが普通です。