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抵当権抹消登記の必要性

住宅ローンの返済が終わったときは

抵当権抹消登記は、例えば、住宅ローンの返済が終わった場合、
返済が終わったからといって、登記された抵当権が自動的に抹消登記されるのではなく、
抵当権抹消登記を申請してはじめて抵当権が抹消登記されることになります。

金融機関によっては、金融機関指定の司法書士が金融機関からの連絡を受けて
抵当権を抹消登記する場合があります。

もちろん、抵当権を抹消登記申請する場合には、
所有者の委任状をいただく必要があります。

場合によっては、金融機関が所有者に抵当権を抹消登記するための書類を
渡してくれるなり、郵送してくる場合があります。

このときは、自分で登記申請するか、司法書士に依頼することになります。

いずれにしても、返済が終わった場合は、抵当権の抹消登記申請をしないかぎり、
抹消登記されることはありません。

登記された抵当権の効力については、登記された抵当権の「原因」が「金銭消費貸借」
の場合で、全額を返済した場合の「原因」は「弁済」ですが、
このとき、登記された抵当権は、法律上、消滅します。
これを「抵当権の付従性」といっています。
債権がなければ、抵当権も存在しない、ということです。

債権が弁済によって消滅すると抵当権もこれにしたがって当然、消滅するという意味です。

ですが、この場合であっても、これを抹消登記しないかぎり、
登記された抵当権は永久に残ったままになります。

抵当権抹消登記は、いつまでに

抵当権抹消登記をいつまでにしなければならないという期限はありません。

ですが、これを抹消登記しないかぎり、永久に登記記録(登記簿)に
記載されたままになり残ります。

例えば、登記記録(登記簿)は、利害関係がある人なら誰でも見ること、
閲覧したり、登記の証明書、登記事項証明書を取得することができます。

ですから、ある人からみれば、登記記録(登記簿)に抵当権が登記されている
ということは、まだ、債権、住宅ローンがあると、思われてしまいます。

また、不動産を売却したり、建物を増築するために新たに住宅ローンを組む場合にも、
抹消されるべき抵当権が登記されたままになっていると、この抵当権が障害になります。

不動産を売却したり、新たな借り入れを起こす場合は、
抵当権を抹消登記しておく必要があります。

例えば、10年前に住宅ローンの返済が終わっていて、
抵当権を抹消登記していない場合は、もうすでに、そのときには、
返済時に受け取った抵当権抹消登記書類で使えない書類があります。

このときは、金融機関に行って、再度、抹消登記するための書類を
発行してもらう必要があります。

このように、返済が終わっているにもかかわらず、これを抹消登記していない場合は、
すぐに抹消登記ができません。
手間と時間、場合によっては、別料金がかかることもあります。

そのためにも、返済が終わった場合は、
すみやかに抵当権を抹消登記することが必要です。

特に、普通の銀行や保証会社の抵当権を抹消登記する場合、
その代表者や支配人の資格証明書が必要になりますが、
この証明書の有効期間は3か月なので、この間に抹消登記申請をする必要があります。